CAŁKOWITE OPODATKOWANIE W FUNDACJI RODZINNEJ NAJMU ZWIĄZANEGO Z ZAKWATEROWANIEM

MF PRZEDSTAWIŁO PROJEKT ZMIAN OPODATKOWANIA FUNDACJI RODZINNYCH I SZYBKO GO POPRAWIŁO NA GORSZE

29 sierpnia br. pojawił się projekt zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych – oto NAJWIĘKSZE KONTROWERSJE:

• zmiany mają wejść od 2026 r. – z przepisami przejściowymi, które miały blokować działania już od 01.09.2025 r.
• lock-up na wniesionych aktywach ma obejmować także aktywa nabyte od podmiotów powiązanych!!!
• 3-letni lock-up ma obowiązywać od końca roku wniesienia majątku do FR, czyli nawet 4 lata!!!
• promowana jest jednak szybka wypłata opodatkowanych zysków ze sprzedaży wniesionego majątku – MF proponuje uglę na wypłatach do beneficjentów à co wydaje się niezgodne z celami ustawowymi powoływania fundacji rodzinnych!!!
• wynajem mieszkań lub budynków mieszkalnych możliwy tylko bezpośrednio osobom fizycznym (B2C), a każdy wynajem biznesowy ma być opodatkowany!!!

Ponadto, zmiany mają dotyczyć objęcia fundacji rodzinnych przepisami CFC (dochody z podmiotów kontrolowanych) i opodatkowaniem zysków ze spółek osobowych (zagranicznych), funduszy lub spółdzielni, jeśli dochód rozpoznaje fundacja rodzinna.

Szybko, bo już 25 września br. poprawiono projekt zmiany przepisów CIT dot. fundacji rodzinnej – i wprowadzono następujące poprawki/zmiany:

• zniesiono przepis przejściowy – dotychczasowe zasady zwolnienia podatkowego fundacji rodzinnej będą obowiązywać do końca 2025 r. w zakresie zbywania aktywów wniesionych przez fundatorów lub nabytych przez fundację rodzinną -> ZMIANA POZYTYWNA
• rozszerzono opodatkowanie fundacji rodzinnej o lokale użytkowe przeznaczone do całodobowego zakwaterowania –> z treści projektowanych przepisów nie wiadomo co to znaczy, zatem ZMIANA BARDZO NEGATYWNA

3-LETNI (A NAWET 4-LETNI) LOCK-UP NA AKTYWACH

Zmiany nie napawają optymizmem –> przekazanie aktywów na początku roku oznaczać będzie prawie 4-leni lock-up, bowiem termin 3 lat opodatkowania sprzedaży aktywów wniesionych do fundacji rodzinnej będzie liczony od końca roku ich wniesienia. Czyli wnosząc aktywa do FR na początku stycznia 2026 r. – sprzedaż ich będzie zwolniona dopiero w styczniu 2030 r.!!!

Z drugiej strony, wprowadzone czasowe wyłączenie ze zwolnienia stabilizuje sytuację – i po tym okresie będzie można zbywać to wniesione lub nabyte od fundatora mienie fundacji rodzinnej już ze zwolnieniem!!!

LOCK-UP OBEJMIE TEŻ MAJĄTEK NABYTY OD PODMIOTÓW POWIĄZANYCH

Dodatkowo, nie można zrozumieć warunku, że lock-up-em objęte mają być także składniki majątku nabyte od podmiotów powiązanych – skoro w tych podmiotach podlegają opodatkowaniu. W okresie lock-up-u oznaczałoby to ich podwójne opodatkowanie przy zbyciu w ciągu 3/4 lat (chyba że fundacja rodzinna wypłaciłaby to w ciągu 5 lat ze zwolnieniem na wypłatach).

WYŁĄCZENIE ZWOLNIENIA CIT DLA NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO I KOMERCYJNEGO

Wiemy, że MF od lat forsuje nieprzejednane stanowisko, że najem krótkoterminowy to rodzaj działalności operacyjnej a nie najem. Po pierwszych przegranych w WSA dot. najmu krótkoterminowego dla fundacji rodzinnej MF ewidentnie chce uciąć spory zmianą przepisów.

Wyłączenia z opodatkowania fundacji rodzinnej z najmu krótkoterminowe nie będzie można obejść przez przekazanie lokalu operatorowi (podmiot niepowiązanemu z fundacją rodzinną), żeby nie tracić zwolnienia.

W CELU UTRZYMANIA ZWOLNIENIA Z CIT LOKALE MIESZKALNE MUSZĄ BYĆ WYNAJMOWANE BEZPOŚREDNIO OSOBIE FIZYCZNEJ NA JEJ CELE MIESZKANIOWE.

CO Z NAJMEM LOKALI UŻYTKOWYCH?

MF w uzasadnieniu najnowszej wersji projektu napisało:

Natomiast wszelkie inne formy wykorzystania nieruchomości, mieszczące się w zakresie dopuszczalnej działalności fundacji rodzinnej (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej) będą objęte opodatkowaniem CIT na zasadach ogólnych. Celem ustawodawcy jest jednoznaczne przesądzenie, że działalność polegająca na świadczeniu usług o cechach tzw. najmu  krótkoterminowego – niezależnie od charakterystyki budynku, czy lokalu, który jest przedmiotem takiej działalności – nie korzysta z ogólnego zwolnienia przysługującego fundacji rodzinnej. W szczególności ze zwolnienia nie powinny korzystać przychody  z wszelkich formy najmu i dzierżawy o charakterze komercyjnym, w tym tzw. najem krótkoterminowy oraz usługi związane z zakwaterowaniem (np. w tzw. apart-, czy condohoetelach), zaklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) czy też przychody z najmu lokali innych niż mieszkalne, przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania – o ile te w danym stanie faktycznym mogą być one zakwalifikowane jako mieszczące się z ramach dozwolonej działalności fundacji rodzinnej.

To nie tylko zaskakujące twierdzenia, to przeczy zdrowemu rozsądkowi, logice i rozumieniu zakresu czynności najmu i dzierżawy !!!!

W BREW TWIERDZENIOM MF WYKONYWANIA PRAWA WŁASNOŚCI W ZAKRESIE WYNAJMU NIE JEST JEDNOZNACZNE Z PROWADZENIEM DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ !!!

Więcej światła na sprawę rzucają dodatkowe wyjaśnienia MF w uzasadnieniu do projektu:

Wśród wymienionych dozwolonych czynności fundacji rodzinnej znajduje się m.in. „najem”, wskazany w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Przepis ten należy rozumieć jako odnoszący się do najmu w jego podstawowej formie, polegającej na oddaniu najemcy rzeczy do używania w zamian za umówiony czynsz – bez świadczenia dodatkowych usług czy czynności towarzyszących. Oznacza to, że fundacja rodzinna może prowadzić najem ograniczony do jego podstawowych aspektów, natomiast świadczenie usług dodatkowych, które mogłyby zmieniać charakter umowy najmu i wchodzić w zakres innej działalności, wykracza poza dozwolony katalog działalności gospodarczej określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej i jako takie podlega odrębnej kwalifikacji podatkowej.

Jeśli dobrze rozumiem te wyjaśnienia, zwykły najem i zwykła dzierżawa są OK, jeśli to typowe wynajmy komercyjne nie dla ludności, np. pod sklep, czy biuro.

PODSUMOWANIE

Miało być doprecyzowanie – jest jak zwykle – więcej problemów i wątpliwości!!!

Kwestie najmów krótkoterminowych zostały przesądzone negatywnie dla fundatorów. Zatem fundacja to nie ten kierunek osiągania przychodów z takiego, szczególnego dla MF rodzaju wykorzystania nieruchomości.

A przecież w wymiarze fundacji rodzinnych miał panować spokój.
Link do zmian poniżej:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12401555/katalog/13152740#13152740

doradca sukcesyjny
doradca podatkowy